央行罕見發聲!房地產“雙維護”,下一步怎麼辦?


摘要:會降息嗎?(歡迎關注槓桿遊戲)


撰文|杆姐&編輯|雯雯

預料之中,房地產行業慘到不行,也就是轉折。

央行貨幣政策委員會2021年第三季度(總第94次)例會於9月24日在北京召開。

9月27日傍晚,會議通稿釋出。


其中,最受外界關注的,莫過於:

維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益。

“雙維護”表態,意味著政策微調基本確定。對照此前貨幣政策季度例會的措辭,和此後的政策舉措,槓桿地產逐字逐句重點分析。


1、對巨集觀形勢的判斷,有微妙變化。二季度的貨幣政策例會後,槓桿地產寫了個文章《央行訊號:重回寬鬆?很多人都想錯了!》(6月29日),後來如我們所見,針對房地產行業,無論地產公司還是住房按揭貸款的資金,都是從緊的。

三季度貨幣政策例會釋放了什麼訊號,大趨勢會如何?我們看巨集觀表述判斷。

會議通稿和二季度一樣,還是5部分。前2段落的寒暄,槓桿地產就不多談。

我們看第三部分。財聯社和二季度的措辭進行了對照,對照看明顯可以發現,對形勢的判斷,有微妙變化。

會議指出,當前全球疫情仍在持續演變,外部環境更趨嚴峻複雜,國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡。

如下圖,三季度的例會對外部環境、國內的判斷,相對二季度樂觀值有一定下降。


圖表來源|財聯社(特此感謝)

任何決策,都來自於基本的形勢判斷,這個判斷意味著,經濟政策、貨幣政策,必然都會做一定的改變。

其中,自然也包括對房地產行業的影響。


2、四季度、2022年初,會更加重視經濟,且政策有連續性。我們還是看措辭,除了強調二季度的“搞好跨週期政策設計”,增加了“統籌做好今明兩年巨集觀政策銜接”。

比如近期,多省拉閘限電,這對經濟復甦、增長,毫無疑問是逆風。我的朋友槓桿遊戲寫了個文章,《東北民用電都限,到底怎麼了?全國用電地圖簡析》(9月27日),原因很複雜,至少不是簡單的大棋論。

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如果這一輪拉閘限電持續至四季度中後期,樓市降溫一直持續,拖累經濟下行的程度可以想見。

東吳證券做了4個嚴重程度的假設,如下圖。


圖表來源|東吳證券(特此感謝)

經過測算,最嚴重的情形下,這對4季度、全年會造成不低的影響。

一方面,我們要避免這樣的情況出現,另一方面,四季度、2022年初顯然會更加重視經濟。

在槓桿地產看來,“統籌做好今明兩年巨集觀政策銜接”,這句話的含義是4季度的舉措,會延續到2022年1季度,甚至2022年3月份之後。


3、貨幣相對寬鬆週期開啟。措辭最大的變化是,增加了“增強信貸總量增長的穩定性”,不要小看這一增加,這意味著央行總體傾向於要向市場投放需求。雖然其他“匹配”、“穩定”的措辭還在。

漢語言博大精深的。

變化已經開始。

首先,槓桿地產看央行的公開操作,9月27日,央行以利率招標方式開展了1000億元逆回購操作,中標利率分別維持前值。由於當日無逆回購到期,人民銀行實現淨投放1000億元。

而此前LPR 按兵不動同時,央行加大逆回購投放,9月20-26日這周,央行共投放 3600億元逆回購。


圖表來源|國海證券(特此感謝)

除此之外,央行續作700億國庫現金存款到期,

全口徑公開市場操作實現淨投放3200億元。

我們可以看,過去一段時間的公開操作、投放頻次。


圖表來源|華泰期貨(特此感謝)

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於此,我們可以判斷,新一輪的貨幣相對寬鬆週期,可能要開始了。

此前,槓桿地產也研判過,四季度降準的概率較大。央行通過各種手段,向市場釋放更多流動性的基本判斷,應該是成立的。

若此,單從央行層面,在4季度、2022年1季度,調整貨幣政策支援經濟和就業,會收到一些效果。


4、房地產“雙維護”的正確解讀。三季度例會提到:

維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益……

平安證券認為,央行罕見發聲,融資端緩和或成可能。對此,槓桿地產非常認同,翻譯一下就是,央行要使用貨幣政策,一方面允許增加投入地產的資金量、一方面合理的利率,確保樓市不太涼,和剛需的基本需求。

此前,我門看到房地產限貸、放款緩慢,一些剛需被誤傷。

同時,嚴厲政策之下,第二輪集中拍地多地流拍、底價成交大幅增加。

無論投資、銷售下行,還是房企拿地意願下降、亦或是信用風險的擔憂,都會影響經濟、就業。這是央行和官方部門不希望的,底線就是起碼不拖累經濟。


圖表來源|國盛證券(特此感謝)

政策做一定的微調,有必要。

可以設想,央行的政策思路,一方面保證房企槓桿不越三道紅線的合理融資,一方面一定程度放寬住房按揭貸款和縮短放款時間,提速房企回款速度。

此前《經濟參考報》談到某會上,央行提到明年的貸款額度今年給一部分。


綜合來看,房地產最困難的日子正在見底。

但至少目前為止,看不出任何刺激樓市的意思,這應該是對“雙維護”正確的解讀。


5、央行是否降息?這個問題很重要,因為一旦降息、降準,輪番上,怎麼都是利好樓市的。過去每一次都沒有例外,槓桿地產特別要強調。

我們看到美國9月議息會議後,貨幣政策調整板上釘釘。詳見我朋友槓桿遊戲《美國將轉向!對我國樓市、股市會造成什麼影響?》(9月23日)。

我看法也是,我國貨幣政策“以我為主”概率極大。這個表述央行主要領導常說,上一次美國加息、縮表週期我們也是這麼做的。

這一回有一個背景,地產總體趨嚴,各項槓桿率在控制並回落。因此,如果貨幣政策開啟反向操作,如此次國常會所言“做好預調微調和跨週期調節,加強財政、金融、就業政策聯動,穩定市場合理預期”——貨幣政策的聯動,是應有之義。

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圖表來源|中泰證券(特此感謝)

一方面房地產趨嚴、地方債控制,另一方面貨幣政策的逆向操作,有利於推動實體企業融資成本下降,刺激其投資和擴大生產。

最新9月LPR(貸款市場報價利率)依舊沒有調整,已經連續17個月未動。

部分人士有些失望,希望降息。槓桿地產一直的觀點,其實直接降息與否暫時沒到必須的地步。


從上一輪週期經驗看,降準打頭陣,年中已經這麼操作。

降息和平滑企業利息負擔,辦法還有很多。

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