新房不好賣，都是很平常的事。
但如果全深圳的中介都幫忙賣也賣不完，就值得留意了。
高於市場價
最近位於深圳龍崗平湖的鳳凰九裏慧苑獲批預售，210套約76~86平住宅，備案單價約42491元/㎡，單價區間約3.93萬—4.64萬/平，總價區間約297萬-395萬/套。
價格出來後，讓市場小小喫了一驚。
不僅對比周邊附近的新房，價格高了不少，比周邊的二手房掛牌均價和成交價也高了許多。
要知道今年1月位於龍崗平湖的崗宏翰林華府（二期）入市，860套住宅，建面79—139平，單價區間約3.11萬—3.94萬/平，總價區間約246萬—549萬/套。
开盤當天釋放約85折優惠+其他優惠。
折後單價區間約2.6萬-3.37萬/㎡，總價區間約209.1萬-467萬/套。
而崗宏翰林華府（二期）與鳳凰九裏慧苑步行不過1.9公裏。
去年12月位於龍崗平湖的遠洋城啓家園入市，479套65-107平住宅，備案均價約35753元/㎡，單價區間約2.9萬-4.06萬/平，總價區間約229萬-416萬/套。
开盤釋放約8.72折優惠，折後均價3.14萬/㎡，折後單價約2.52萬-3.54萬/㎡，總價在200萬-362萬/套。
而遠洋城啓家園與鳳凰九裏慧苑步行相距約6公裏。
可以看到，崗宏翰林華府與遠洋城啓家園折後價格都去到了二字頭，而鳳凰九裏慧苑將近4字頭（約3.93萬/平起）起步的差距，相比之下就顯得多少有些貴了。
而留意平湖市場合正新悅潤園的群體，可能會發現其備案也差不多這個水平，也算是守住了地段的價格。
2022年7月合正新悅潤園入市，811套約77~119平住宅，備案均價約42650元/㎡，單價區間約3.7萬-4.72萬/平，總價區間約292萬~559萬/套。
價格上，似乎鳳凰九裏慧苑與合正新悅潤園相差不大，鳳凰九裏慧苑與合正新悅潤園相距約2.7公裏。
但要知道合正新悅潤園地段位置更好，相較之下，合正新悅潤園更靠近雙擁街以及平湖地鐵站口，軌道交通更爲便利。
所以論價格，相較於競品新房的遠洋城啓家園和崗宏翰林華府（二期），是缺少價格說服力的。
而論地理位置的優勢，也比不上附近的合正新悅潤園。
更重要的是，項目一路之隔就是東莞鳳崗的地界，與鳳凰九裏慧苑相隔約2.2公裏的東莞三正·鵬程上花園新房均價不過2.18萬/平。
而二手房方面，鳳凰九裏慧苑附近的小區掛盤均價也不過是2.8萬—4.2萬/平。
周邊次新房如佳兆業君匯公館以及融湖中心城二期，前者今年1月成交一套130.54平戶型，成交單價約3.02萬/平，後者今年2月成交一套89.05平戶型，成交單價約3.57萬/平。
所以整體上，鳳凰九裏慧苑似乎有點虛高了。
這就更不用說項目過去推出的房源給出85折的優惠，且還自帶約400套價格比市場價更低的庫存安居房。
去年11月鳳凰九裏恆苑就拿出安居房源配售，價格約1.7萬/平起，還是帶裝修，不僅帶裝修還送家電禮包和物業管理費。
所以，備案均價約42491元/㎡的鳳凰九裏慧苑來說對市場來說，價格已經不是高那么一些些了。
這樣的價格，會帶來什么結局呢？
那就是項目沒有任何市場話語權。
因爲上一次鳳凰九裏慧苑就賣得不怎么樣，甚至可以說是有點慘。
到底賣得有多慘？
據當時的銷售記錄顯示，金光華鳳凰九裏（備案名：鳳凰九裏慧苑）2023年11月23日取得預售許可證推出1棟樓共430套68-107平住宅，備案均價約42113元/㎡，單價區間約3.73萬—4.91萬/平，總價區間約262萬-521萬/套。
截至2024年7月24日，已籤認購書/備案房源74套，尚有357套期房待售，網籤率爲17.21%，开盤7個月僅賣了74套。
而在銷售冷清的情況下，鳳凰九裏慧苑還加入了“以舊換新”的活動。
去年4月，深房中協啓動“換馨家”活動，首批參與活動的項目有13家，到了7月累計64個住宅項目參與，鳳凰九裏慧苑就包含在其中。
而這次活動，參與的房地產經紀品牌從首批21家增至34個，覆蓋全市1200余家經紀機構。
換句話說，全市一千多家中介幫忙賣，鳳凰九裏慧苑去化仍然慘淡。
截至2025年3月21日，深圳房地產信息平台顯示，鳳凰九裏慧苑430套住宅，依舊還有224套房源未出售。
如今距離第一批房源入市銷售已經過去將近一年半。
要知道2023年深圳樓市的新房市場氛圍，相比2025年的氛圍是要更好一些的。
所以，如今鳳凰九裏慧苑第二批房源入市，價格上與一年半前幾乎一致，可想而知，這一批房源的去化命運了。
但價格僅僅是其中一個關鍵因素。
更主要的是項目所處位置地段有明顯短板，一步之遙就是東莞。
對於通勤需求度高的購房群體而言，距離最近的地鐵站雙擁街站約3公裏，騎行需要約11～18分鐘，上班高峰期通勤體驗相對較差，而規劃中的17/18號线距離真正通車還需要時間。
其次項目周邊環境界面有待开發完善，周邊以舊村以及廠房爲主，拆遷改造以年爲單位，所以街景相對雜亂，對於有居住品質需求的購房群體而言，是需要注意的。
不過根據實地考察，項目如今是現房狀態，外立面已經裝修完畢，交房方面是有保障的。
作者 | 醉酒大鯊魚
標題：“以舊換新”都賣不掉的新房
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