新房供應不足,合肥樓市“僧多粥少”


全國樓市普遍降溫的背景下,合肥樓市仍然維持了一定的熱度。受住宅供應不足影響,目前的新盤去化仍然平穩,新房價格也一直處於上升通道。

新房的熱銷

“新房很難買,熱點區域首付要八成,三成首付的專案則區位不好。”7月份,在合肥市蜀山區簽下了一套二手房的“北漂”李夢澤(化名)告訴第一財經。

合肥部分專案高首付比例這一現象,在當前全國樓市普遍降溫的背景下,已有所緩和。“市區專案過去要求八成首付的,最近降到了三成,”某房企客研部門負責人張明(化名)表示。

合肥樓市的“降溫”基本上也止步於此。“打折的情況在市區內的專案上並不多見,”張明說,“只有少數專案有首開九入折、九七折的優惠,但正常客戶買房的大規模優惠,目前並沒有出現。”

另一房企的營銷負責人也表示,當下合肥市場整體有所降溫,是受大環境影響,但從一手房市場來看,其實受影響很小。

安徽世聯行資料顯示,9月份,在調控趨緊、土地市場熱度回落的情況下,合肥購房者也有預期降低的情況,觀望情緒有所提高,近三個月的客戶上門指數逐月下降。

據張明觀察,“9月份以來,部分專案的來訪和成交是有所下降的,從過去的5000組客戶搶1000套房子變成搖號人數有所減少,但市區整體去化還是比較平穩的。我們監測到的新盤,去化率可保持在五至六成。”

公開資訊顯示,9月,合肥約18盤入市,共有3盤觸發搖號機制;而進入10月,龍湖位於高新區的一個專案,推出了142套房源,獲得超1300組客戶登記;另一名為金鵬麓山院的專案,共60套房源也獲得了共614組客戶登記。

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購房者觀望情緒不高的背後,是合肥樓市整體的供應不足。安徽世聯行資料顯示,9月份合肥住宅庫存共15484套,環比下降1%,去化週期僅3個月。

事實上,2020年9月以來,合肥的庫存從37407套一路走低,至今年7月份跌破20000套,去化週期也從2020年9月的7個月震盪下行至當前的3個月。

合肥的新房價格也一直處於上升通道。國家統計局釋出的資料顯示,2021年9月,合肥新房銷售價格環比上漲0.4%,已連漲了16個月,這一漲幅也位列全國70個城市中第三位。

另有監測資料顯示,9月份,合肥新增供應3147套,備案均價為18949元/平方米,環比上漲2%,其中,包河區、濱湖區、政務區的備案均價已然突破2萬元/平方米的大關。

“在市內各個區其實沒有多少樓盤可以選擇,”張明透露,但是外圍縣域,如長豐、肥東,本身是承接合肥市外溢的剛需,近期有明顯降溫,需要依靠分銷渠道,提點會有所提高,部分樓盤或因回款壓力,給出些優惠。

某房企營銷負責人也表示,“從面上來看,合肥市區沒幾個開發商有房子,所以才搖號,今年供地就很少,土地供應管得比較嚴,市場上沒有什麼太多專案,供小於需。但到了下半年,又沒有房企敢拿地了。”

土拍的影響

和樓市溫度尚存相比,土地市場降溫明顯。第二輪土拍先是有9宗地由於報名人數不足,由拍賣轉為掛牌,同時掛牌時間延至29日;29日由取消了5宗的出讓,最終以成交總價191億元、成交總建面225萬平方米收場。

而本次成功出讓的12宗地塊中有10塊接近底價成交,溢價率在3%以下,僅有皖投、城建分別以15%和12%的溢價率各拿下1宗商住地塊。而合肥首輪供地中,多數地塊都進入了搖號環節,更有12宗地塊成交溢價率均在20%以上。

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值得一提的是,克而瑞測算顯示,合肥的第二輪土拍中,整體地價房價比約為0.55,地價成本佔了房價一半,盈利難度比深圳更大。上述房企人士預計,第三輪供地中,合肥的拿地情況或許仍不樂觀。

不過也有分析人士認為,首輪供地期間的火熱在一定程度上導致餘下兩個月的供應不足。

據世聯行分析,在今年5月份進行的首輪集中供地中,合肥的競拍規則為“價高者得+最高限價時轉競配建租賃住房+搖號”,其中,競拍過程中達到最高限價的地塊,在“轉競配建租賃住房”決定歸屬的,住宅預售形象進度須達到地上建築層數50%以上;在“搖號”階段確定競得人,則須達到地上建築層數80%以上方可進行銷售。

張明表示,目前來看,市區四季度能入市的樓盤其實沒有多少,“因為之前市區的地塊基本都是搖號的,80%這個預售條件下,專案12月份能不能供出來很難說,預計要在明年的1~3月份才能上市,也就是年底內供應不會有太大的改善。”

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