2017年5月，馬雲在杭州舉辦的一場全球高峰會上發言。他提到過去八年國內房價整體出現大幅上升的情況，任何商品都有市場規律，漲跌屬於正常。八年後最不值錢的東西可能就是房子，數量會多到像蔥一樣，每個人都能負擔得起，而真正昂貴的將是乾淨的水、空氣和各類資源。這番話當時在會上講完，現場有記錄和討論，之後在網路上流傳開來。
轉眼進入2026年，市場運作確實出現一些調整。過去那種全國房價普遍上升的格局已經改變，各地根據自身條件形成不同走勢。有些人口流入多、產業基礎好的城市，交易相對活躍，價格表現較穩定。而人口流出明顯、庫存壓力大的區域，去化過程較長，成交量維持較低水準。國家統計部門發布的相關數據也顯示出這種差異，整體銷售面積比去年同期有回落，但核心區域的韌性更強。
第一大轉變體現在價格表現。以前市場像潮水一樣全面上漲，現在變成了按城市和板塊特徵分開走路。自2026年開年以來，各地報告和產業會議中一再提到這個點。人口和產業集中的地方，購買力支撐更足，房屋流通性相對好。反過來，部分三、四線區域庫存消化慢，價格調整幅度大一些。買房人實地看房時，更多對比周邊配套和實際需求，不再像以前那樣全國追熱點。相關部門在工作會議上也強調，要根據本地實際情況引導供給，避免盲目擴張。
第二大轉變是市場重點從新建房屋轉向已有房屋的經營。 2026年政策導向明確提出控新增、去庫存、優供給。地方政府開始推動收購部分存量房屋用於保障性住宅，既消化了閒置，也補充了民生供給。開發企業把精力放在存量改造和品質提升上，都市更新計畫逐步落地。二手房交易在一些城市佔比上升，買家更關注物業服務和社區維護，掛牌時間拉長，議價過程更仔細。產業報告指出，存量資產營運成為新重點，過去依賴新盤銷售的模式在調整。
第三大轉變是家庭決策從單純看資產增值轉向優先考慮資金平衡。過去不少人買房主要算未來升值空間，現在更多家庭先核對月支出和收入匹配。 2026年就業和收入預期影響下，貸款比例和持有成本成為關鍵點。市場數據顯示，二手房成交中改善需求佔比在變化，剛需群體更注重總價控制和流動性。各地公積金和貸款政策優化後，部分家庭實際月供負擔減輕，但大家還是把現金流安全放在第一位，避免過度佔用資金。
第四大轉變是政策從全國統一框架轉向各地根據條件精細調整。 2026年作為相關規劃開局之年，各地政府工作會議上討論本地人口結構和產業佈局，制定針對性措施。有的城市著重修復信心，有的重點處理庫存，有的最佳化供給結構。同一城市不同板塊溫度也不一樣，剛需看安全和總價，改善看品質和配套，投資看流通路徑。政策落地過程裡，參與部門拿著本地資料反覆比對，調整執行細節，確保符合實際需求。
這些調整在2026年逐步顯現出來。市場整體從高速擴張階段進入註重居住功能與品質的階段。銷售規模較去年同期有所回落，但分化中核心區域出現企穩跡象。新開工面積維持低位，投資端壓力仍在，但存量盤活工作在進行。房企經營重點轉向產品細節與交付能力，買家決策更務實。
