環二很少用這樣的標題，太極端了。
環二之前也常說，房子沒有好不好，只有適合不適合。
今天要分享的這些房子，就算你覺得適合，環二也不建議買。
真的是時代在拋棄它們。
在降到100萬/套之前，環二不會推薦。
這類房子就是孤盤。
樓盤方圓幾公里沒有小區，或沒有同類小區，我們稱之為孤盤。
例如奉賢柘林的佳源夢想廣場，附近都是農地、工廠、大學，規模化的居住區都在2公里外。
其實這種房子上海本來不多，上海人多地少，哪哪都是人，不至於開發一個社區就結束。
壞就壞在2012-2017年房地產最後的黃金時代，我們野心空前膨脹。
20年的高速成長，最後一個空軍被迫投降，京滬永遠漲成了全民共識。
房地產這場遊戲終於迎來高潮，烈火烹煮鮮花著錦。
2016年房價暴漲兩倍，到處宣傳「再不買就永遠買不起了」。
大量剛需被激活，手上連50萬都沒有的也要高槓桿買房。
開發商也沖昏頭腦，到處亂拿地，2016年8月融信激動到拿了中興路地王。
樓板價10.03萬，可售部分樓板價超過14萬。
全國再次出現超過10萬的土拍是8年後，超過14萬的土拍在大陸房地產開發史上樓板價可以擠進前三名。
實際上綠城潮鳴東方地塊、新天地聯發&豐隆地塊都沒打破融信記錄，可見當時房地產市場有多衝動，有多自信。
連14萬的地都敢拿，沒任何居住氛圍的遠郊火起來就能理解了。
除了上述的佳源夢廣場，還有鬆江恆大帝景、嘉定首創旭輝城、寶山金地藝境、萬科·西郊都會、保利艾廬、保利雲上拾光等等，數不清。
甚至大量的郊區小鎮樓盤都可以認為是孤盤，松江小崑山、車墩，嘉定華亭、外岡，寶山羅涇、羅店，浦東泥城、新場等等，都短期開發過樓盤，後面戛然而止。
這些樓盤的缺點都知道，沒地鐵、沒配套、沒居住氛圍，生活相當不便。
例如嘉定首創旭輝城，規模化商場、地鐵直線距離都要4.5公里，跟上海便利的生活完全脫節。
要去好的醫院更可怕，最近的是瑞金醫院北院，搭公車得50多分鐘，開車也要20多分鐘。
週邊環境幾乎都是城鄉結合部，廠房、農民房、農地夾雜。
更令人絕望的是沒規劃，上面的這些問題將會長期存在。
不過環二不推薦這些社區，不是因為上面這些。
一分錢一分貨，有上面這些缺點，那一定便宜。
嘉定北地鐵口的房子好，配套全生活方便，但是單價得4萬，動不動三四百萬一套。
往北走5公里，便宜一半，155萬就能買三房。
環二不推薦的原因是，擔心以後根本賣不掉。
這些房子是房地產最高潮時期誕生，物極必反，後來市場下行。
那些業主成了接最後一棒的。
經過這幾年的調整，現在的買房人心態跟2016年天壤之別。
2016年所有人都野心勃勃，再遠郊大家也敢買，之前看過太多傳奇。
莘莊、九亭、南翔、顧村原來也一無所有，2016年生活配套也全搭配。
那我現在買的遠郊，也不會出問題。
2026年了，這些故事大家不信了。
預期調整，價格體係要調整。
這背後的本質變化是，人口週期結束。
2016年大漲，是剛需集中釋放，遠郊樓分分鐘清盤。
現在已經沒太多剛需了。
更可怕的是，那一批買進的業主到了置換時間。
大部分人一生要買2-3次房子，20多歲一次、40多歲一次、60多歲一次。
分別是剛需、改善、養老。
買進遠郊的剛需們，開始改善。
要嘛是為了孩子讀書，要嘛是人到中年經濟條件好了置換，要嘛是體力跟不上接受不了遠郊通勤。
這些孤盤拋售的越來越多，買入的卻越來越少。
上海外地人口流入速度大為放緩，本地居民也進入生育谷底期。
遠郊剛需賣給誰去？
供需失衡之下，房子流通性越來越差。
上海樓市進入改善週期，這些孤盤卻幾乎沒有改善客群。
改善一般向上游置換，或本地置換。
這些孤盤沒有下游客戶，也沒有本地置換客戶。
就孤零一、兩個小區，沒多少居民。
當時賣新房子時，沒有本地居民不是問題，開發商透過幾千萬的行銷費用，可以收割全市剛需。
2017年環二親眼看過市區顧客買佳源夢想廣場，女方上班在靜安，男方在張江。
訂房後客戶還發了個朋友圈：終於在上海安家了。
滿是對未來美好生活的憧憬。
後來他們要換出來，通勤實在接受不了。
每天早上男方開車送老婆去5號線搭地鐵，然後再開車去張江。
人生最好的年華浪費在地鐵上了。
這些客戶能去遠郊買新房，靠的就是開發商行銷體系、通路體系。
如果你是個人房東，想把奉賢柘林的房子賣給張江男，機率幾乎是0。
有些孤盤體量不大，方圓1公里連個像樣的仲介門市都沒有，怎麼賣房？
你只能賣給當地人，問題是，當地沒人。
隨著2016年買房那代人進入中年，這些孤盤會陷入徹底的流動危機。
人口週期結束，誰也沒辦法。
現在上海最珍貴的資源是人，沒人的地方不會有未來。
本地客戶佔比，將會成為小區保值性的重要因素。
如果你發現一個樓盤客戶都是外地人、外區人，盡量不要買。
開發商有能力賣給外地人、外區人，你沒有。
本地人佔比高的樓盤，未來流動性更強。
跟同事交流上面這些內容時，同事問了一句：如果附近產業發達，是不是孤盤也有人接盤？
如果有人接盤，孤盤附近還會出現新的樓盤。
孤盤的另一個問題是，地段沒有任何稀缺性。
有關部門幾乎沒有投入太多資源，複製一個能階差不多的項目，分分鐘。
這些項目可能還要降，降到100萬一套。
低於這個價格就安全一些，低於100萬，附近就不會出現新房了。
