房貸“提速”聲音訊現,樓市有變化?



文/王恩博

“房貸放鬆了?”

近期銀行個人房貸“提速”的訊息頻頻見諸各媒體,官方亦接連釋放穩定房地產金融政策的訊號,讓市場浮想聯翩。

一系列跡象,是否意味著樓市有變化?

監測顯示房貸利率現年內環比首降

下半年以來,房地產市場冷清。三季度,各月份商品房銷售面積和銷售額單月同比均為負增,“金九銀十”不再。

官方資料顯示,今年前三季度,全國商品房累計銷售面積130332萬平方米,同比增長11.3%,兩年平均增長4.6%;累計銷售額134795億元,增長16.6%,兩年平均增長10.0%。據測算,9月份中國70個城市新建商品住宅價格指數平均環比漲幅為-0.1%,這是2015年5月份以來,70城房價月度環比漲幅首次為負。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、資深研究員夏丹分析稱,交易低迷和房價回落的主因,一方面是調控持續從緊,觀望氛圍濃厚,居民入市動力不足;另一方面是按揭貸款額度緊張,削弱了居民購房能力。

不過,情況似乎正出現變化。有媒體報道,近期青島等地部分銀行加快了房貸額度審批放款速度。與此同時,房貸利率也有所走低。

貝殼研究院監測顯示,10月份,90城主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調1個基點。該機構指出,10月房貸利率回撥是年內首次環比下降,代表著信貸環境有所改善。

資料還顯示,10月份,90城中20個城市房貸利率出現下調,其中14個城市首套利率下降,14個城市二套房貸利率下降,重合的9個城市首套、二套放貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市,無錫、湖州等長三角城市,除了廣州、深圳外,其他多是三、四線城市。

延伸閱讀  華泰證券:降準視窗期仍在 但短期概率小、需要觸發劑市場而言需要關注,第一,政策取向上穩信用而難做到寬信用,房貸等信用額度尚未看到大舉放鬆跡象;第二,直達實體結構性政策導致央行繞開寬貨幣環節直接寬信用。

放款週期方面,10月90城房貸平均放款週期為74天,較上月有所延長。這主要是由於放款動作與利率調整存在一定時差,10月銀行發放的貸款多為前幾個月期簽約的單子。從區域性城市看,上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款週期較9月有所縮短。

官方釋放房地產金融政策穩定訊號

針對房地產金融政策,近期官方也接連釋放穩定訊號。

9月27日,央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會,提出“維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”,被市場看作穩預期之舉。

9月29日,央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會,強調圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標,準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度。

10月15日,央行召開第三季度金融統計資料新聞釋出會。央行金融市場司司長鄒瀾在會上提及,從資料上看,今年前三季度,個人住房貸款發放金額保持平穩,與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中,少數城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,房價上漲速度得到抑制。房價回穩後,這些城市房貸供需關係也將回歸正常。

10月21日,銀保監會統計資訊與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦釋出會上強調,保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支援。他並透露,目前,銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

貝殼研究院認為,9月底以來央行多次釋放積極訊號,預計四季度住房信貸的投放將回歸“平穩有序”,對首套置業客群、賣一買一的改善客群予以保障和支援。一方面房貸利率下調的城市範圍將擴大,另一方面放款週期將有所縮短。信貸環境邊際改善有利於市場預期改善,帶動剛需群體入市啟動換房鏈條,利於市場平穩健康發展。

中信證券研究所副所長明明認為,結合央行頻繁提及“維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”,可以看出在當前房地產企業面臨較大經營壓力背景下,相關部門致力“保交房”,避免影響民生,防止政策調整誤傷合理的市場需求。

適度糾偏不代表樓市政策轉向

對於未來房貸投放情況,克而瑞研究中心預計,居民購房信貸政策有望適度放鬆,主要體現於提高個人按揭貸款額度,縮短放貸週期等,尤其要提高首套房按揭貸款的授信額度,二手房階段性停貸的現象也將明顯改善,進而支援居民自住以及改善性購房消費,保證正常房地產交易平穩執行。

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但對於這是否意味著樓市調控出現轉折,觀察人士給出了更加謹慎的答案。

“我們認為‘房住不炒’的政策基調不會轉變。”瑞銀亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤表示,政府可能在今年底或明年初邊際放鬆目前偏緊的房地產信貸政策,例如要求銀行加快審批住房貸款和小幅放鬆房貸額度等,但不會全域性性地放鬆房地產政策。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,當前房地產貸款政策只是適度糾偏,“絕不是信貸對樓市全面寬鬆”。他說,未來,控制全行業、開發商和購房者總槓桿的情況下,保護好剛需,滿足合理換房需求、融資需求,加上“一城一策”下有的城市銷售下滑、有的穩定、有的回升,樓市總體是平穩的。

在前述釋出會上,央行亦給出了明確迴應。

鄒瀾表示,十九大以來,中央堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,加快建立房地產長效機制,在防範化解房地產“灰犀牛”風險、實現房地產市場平穩健康發展的同時,也有力推動了中國經濟結構轉型和高質量發展,降低了整體金融風險水平。

“中央關於房地產調控的戰略和方針,是我們做好房地產金融工作的長期遵循。”鄒瀾說。

來自:國是直通車

編輯:陳昊星

責編:周銳

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