樓市“金九銀十”失色:二手房量價齊跌、房企“搶收難”


21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

“金九”爽約之後,樓市的“銀十”也未能如期到來。

10月,房地產市場延續下行趨勢。中指研究院資料顯示,50個重點城市10月份商品住宅成交規模處於近五年同期最低位,同比降幅超兩成,環比繼續下降;貝殼研究院根據重點觀察的25個一二線城市網籤資料分析,也得出了同樣的結論——2021年“金九銀十”新房成交量同比下滑超兩成。

房價方面,中指研究院資料顯示,10月百城新房價格環比漲幅已經連續4個月收窄,環比漲幅不到1%,且今年以來新房價格累計漲幅也處於近五年同期最低水平;二手房價格年內首次環比下跌,下跌城市數量明顯增加。

與此同時,百強房企銷售額也錄得較大幅度的下滑。易居房地產研究院資料顯示,“金九”期間,30家銷售規模居前的房企單月銷售業績環比下降8%,同比下降35%,同環比降幅有所擴大;克而瑞釋出的一份報告則指出,“銀十”期間,百強房企中逾8成企業單月業績同比降低,其中44家房企同比降幅大於30%。

“金九銀十”不僅是樓市的“晴雨表”,也是開發商搶收的關鍵營銷節點。如今,這一標誌性階段的意義正在消退,背後則是樓市整體預期的改變,房企發展邏輯也在這種降溫態勢下,不得不進入“降負債、穩現金流”的基本面。

旺季不再

樓市轉向降溫的跡象從下半年就已經開始,帶動預期持續下行。

國家統計局資料顯示,今年7月和8月,全國商品房月度交易量連續下滑,8月的商品房銷售面積甚至低於2019年同期;到了以往傳統意義上的“旺季”9月,資料仍然沒有改善,房地產投資、銷售、房價均出現下挫,當月商品房銷售規模降幅甚至達到兩位數,且房價出現近5年首次普跌。

10月資料再次驗證了“旺季”的消失。

中指研究院指出,10月,50城商品住宅成交面積在2528萬平方米左右,同比降幅超兩成,環比繼續下降,絕對規模處於近五年同期最低水平,市場活躍度下滑;進一步具體到16個重點研究城市,成交量同比下滑24.6%,其中二線城市同比下滑34.6%,三線城市同比下滑24.6%。

不只是新房,承擔著買賣雙方的博弈預期,往常為市場“託底”的二手房,也在逐漸墜入冰窟。

以存量房市場較為主流的一線城市為例,深圳市住建局最新資料顯示,今年10月,深圳共成交1605套二手住宅,成交面積為15.04萬平方米,同比下跌66.42%;成交套數環比9月下跌9.1%。

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北京二手房市場成交量同樣下滑明顯。中原地產資料顯示,北京10月二手房住宅網籤9340套,同比下調53.4%,環比下調了25.7%,這也是北京二手房市場連續7個月成交下調。

“二手房不足萬套代表了市場全面出現降價。” 中原地產首席分析師張大偉告訴21世紀經濟報道記者,“北京樓市有個慣例,二手房網籤不足1.5萬套,市場肯定處於低迷期,而不足1萬套的成交量也是2020年3月疫情後,北京市場的最低谷。”

成交量持續下滑的效力,最終作用在房價上。

中指研究院百城價格指數顯示,2021年10月,百城新建住宅均價16189元/平方米,環比上漲0.09%,漲幅較上月收窄0.05個百分點,已連續4個月漲幅收窄,且當月新房價格環比漲幅降至年內低點;10月環比下跌的城市有 31個。

百城二手住宅平均價格為16026元/平方米,環比下跌0.04%,為百城二手住宅價格指數自2020年6月釋出以來首次下跌,從漲跌城市個數看,59個城市二手住宅價格環比下跌,下跌城市數量為年內最高。

多位機構人士分析,2021年下半年開始,全國樓市整體迅速降溫最關鍵的原因是信貸收緊,按揭貸款額度受限、發放週期拉長,嚴重製約了市場成交。

關於年末趨勢,中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜預計,四季度,部分城市存在政策微調預期,整體市場有望改善,但政策環境仍較為嚴格,短期市場仍有調整壓力,全國商品房銷售面積和金額同比預計將繼續下降。房價漲幅或將進一步收窄,部分城市房價面臨一定調整壓力。

張大偉則指出,隨著市場醞釀供應繼續增加,如果信貸資料沒有明顯緩和,購房者的房貸訴求依然排隊積壓的話,北京樓市在年末預計將出現價格戰。

房企“搶收難”

往年的“金九銀十”一向伴隨著房企的促銷活動,折扣優惠、特價房、贈送車位等舉措層出不窮,開發商今年的推盤力度也未曾減弱。

但整體房地產市場的降溫,消減了這種努力。

克而瑞資料顯示,受下半年市場明顯降溫的影響,10月百強房企單月業績同比去年延續了自7月以來的下跌趨勢,只是降幅略有收窄至32.2%。

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具體從企業表現來看,10月百強房企中,有逾8成企業單月業績同比降低,其中44家房企同比降幅大於30%。同時,包括絕大部分TOP30房企在內,有近8成企業單月業績不及上半年月均水平。整體來看,10月房企單月業績表現不及上半年及歷史同期,同環比雙降的百強房企數量達37家。

克而瑞在該報告中指出,市場持續降溫,房企的打折力度甚於從前。

北京6成以上新盤推出特價房源,優惠力度不低於9折,曾經的熱銷盤甚至銷冠專案開始啟用中介渠道拓客;上海部分專案因認購量不足主動延長認籌時間;廣州房企打折降價甚至常態化,過半樓盤降價促銷,部分專案推出工抵房,降價幅度多達30%;深圳新房市場同樣遇冷,除了個別網紅盤仍能實現日光之外,不少專案啟用中介渠道分銷,甚至通過提升佣金比例爭搶客戶資源。

銷售持續萎靡,則進一步加劇了房企的資金困境。

自去年下半年以來,政策端加大了對房地產金融的審慎管理,房企的資金管控空前嚴格。一方面是“三道紅線”的硬性要求,促使房企加速進入“降槓桿”通道;另一方面,逐步收緊的房地產信貸,則限制了房企的規模擴充套件,嚴重者,甚至因流動性不足,陷入債務困境。

在21世紀經濟報道的調研中,多家房企均反饋房地產開發貸額度不足,即便身處“綠檔”,也難覓資金合作機構。

某全國性房企分管財務的高管告訴21世紀經濟報道記者,“變化更明顯的是按揭回款難。銷售回款是房企資金的重要來源,前端融資本來就偏緊了,疊加銷售下行和回款速度慢,導致現金流挑戰很大。”

“如果銷售情況持續下行,即便是穩健型房企的資金壓力也將放大。”該人士補充說。

但好訊息是,9月以來,央行、銀保監會等多次發聲表示將“維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”,對部分銀行執行中的過度收縮問題予以“糾偏”,保持房地產信貸平穩有序投放。同時認為,目前房地產市場出現了個別問題,但風險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水博士就此分析認為,房地產信貸政策會邊際調整放鬆,需求端合理住房貸款需求將得以滿足,供給端房企合理融資需求將會滿足,融資困難將得到緩解,銷售回暖,也將加速房企銷售資金回籠。

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