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科技報導

共享辦公品牌難剝離“二房東”屬性 空置率持續走高



何善恆在與共享辦公同行聚會時總會聊到,2016年共享辦公備受追捧時的關鍵詞是“增長和規模”,而如今卻被“回歸理性”代替,“扮演好運營者的角色,把一些花俏的東西去掉,把效率做高。”今年10月,成長九年的獨角獸公司、共享辦公鼻祖WeWork給共享辦公行業潑了一盆冷水,推遲了備受行業期待的IPO計劃,同時持續“燒錢”帶來的虧損問題也一直縈繞在其心頭,三年虧了30億美元。

軟銀創始人孫正義在最新季度財報發布會上稱,“對WeWork創始人紐曼的錯判,是自己犯的最大錯誤”。

近期,WeWork、氪空間、優客工場等頭部玩家相繼調整了管理層和運營模式,同時,氪空間也頻繁傳出關店、裁員、腐敗等消息。

這些行業的重要動向也牽動了何善恆的神經,他是WE+酷窩聯合創始人,公司成立於2015年,是中國最早一批進入共享辦公領域的公司,“一開始大部分人可能進來的原因就是因為風口,經過WeWork的事情,有大量的人才流失。”何善恆如是總結。

其實,從初期開始外界就給共享辦公品牌帶上了“二房東”的標籤。多位業內專家告訴經濟觀察報記者,直到如今很多品牌也還是沒走出“二房東”的屬性,可以說跟傳統的商務中心沒有太大差別。獨立IT分析師唐欣說:“因為本質上沒有創新,沒有太多增值,也就賺不了什麼錢,”此外,對共享辦公另一個打擊是,目前市場大環境不佳,辦公需求減少。上海高丞投資管理有限公司總裁孫文華稱:“辦公樓現在的空置率有所增長了,大品牌招商還可以,小品牌就更難了。”

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市場變差了

“在酒仙橋的某共享辦公品牌的辦公室每平米報價8.5元,最後成交價可以在7.5元左右,”一位北京酒仙橋商圈的房地產經紀人明顯感覺到了市場的寒冷。根據他的不完全統計,截止今年底,他在所在的商圈商業地產的空置率達到20%-30%,相比2017年最高7%-8%的水平已有很大差距。而共享辦公的情況會更差一些,今年11月平均空置率在50%,預計今年年底至明年春節前,空置率在60%-70%。

何善恆也感到今年“年關難過”,他說,共享辦公的住戶就是企業。 “其實我們是靠企業生存,他們難過,我們也會難過,企業變少,項目就越來越少,現在我們也會考慮一些區域裡調整租金。”

“我們的空置率相對來說還算穩定,但是確實從2017年開始隨著一些文化娛樂類項目少了。共享辦公行業其實是受到數據推動的行業,今年有多少企業註銷和增加,其實也能感覺到整體市場環境的情況。”何善恆說。

一位二線城市的共享辦公品牌負責人也告訴記者,在2018年年中的時候他所在項目的入住率為100%,在去年最後一個季度,小團隊公司成批成批的死掉,致使項目入住率降低,直到現在才恢復到60%、70%左右。

根據好租發布的2018年聯合辦公市場研究報告顯示,近年來,全國聯合辦公擴張力度趨緩,滿租空間只佔12%,空置率50%以上空間達到40%,受規模擴張、行業整合、加之經濟形勢的影響,聯合辦公企業的空置率持續走高。

上述二線品牌負責人稱,他所在的園區就有八家做共享辦公的品牌,競爭力遠超其它地方。 “工位普遍價格是在五百元左右,WeWork在這邊的工位超過一千元,所以入住率很尷尬,僅有10%。”

該二線品牌負責人之前曾在北京工作,他認為大城市更利於共享辦公發展,每單位平米的價值會更高一些,這也意味著相同的面積,如果能夠把利潤率提升的話,它的溢價會更多一些。 “最重要的是北京的創業者多,又不像二線城市喜歡獨立空間,他們更容易接受開放式工位,付費能力又強,所以能夠留下來,靠著市場也能養活。”

2017年至2018年期間,行業併購趨勢加劇,洗牌加劇,僅優客工場在2018年進行了多次合併動作。好租報告顯示,2018年聯合辦公品牌減少40家,競爭力相對較差的企業逐漸消失或者併購,運營時間均為超過兩年。

此一時彼一時

共享辦公剛起來的時候,並不是現在這種現狀。

何善恆記得創業初期,更多的是在教育市場。他曾關注過以色列的一家全球最大的3D打印公司,希望能夠將這家公司北京辦事處招攬過來,不過何善恆用了半年時間才簽訂了合同,因為他要不斷和對方解釋,為什麼要和別人共享辦公區,也對共享辦公提了一些要求。 “2014年到2016年之間,資本還是很看好我們這個行業的,也有大量的資本入駐了我們這個領域,也出現了大量不同的品牌。”何善恆說,資本推動,市場迅速擴張之後,供應量突然間就多了,為了消化這些供應量,大家也花了很大的成本,去推動各類型企業去接受共享辦公這種新型的辦公模式。

2016年10月,WeWork宣布獲得2.6億美元融資,在成立後的短短6年時間,其發展估值達169億美元,位列全球獨角獸俱樂部第7名,隨後公司加快中國市場的佈局。同時,華住的勵業公社、SOHO3Q、万科前高管打造的優客工場等也在全國迅速擴張,共享辦公市場發展逐漸壯大。

一位共享辦公品牌的高層對記者回想之前的市場,“在擴張的那段時間裡,價格戰打的還是比較厲害的,2017年最誇張的時候,比如WeWork可以直接給中介開出半年佣金來招攬租戶。那時候開發商業主可以選擇的共享辦公品牌也多,隨便一個大的開發商最起碼就有三家品牌競爭,而且基本上確定的都是關係維護很好的,同時,拿下項目的價格也貴,當時業主給我報價最高峰的價格比現在多出30%。”

“現在是每天都有業主打電話給我,問我要不要地方。”該品牌高層人士說,現在商業地產的房源相對於2017年和2018年要透明多了,客戶的選擇也更多了。在去年之前大家更依賴中介去找房子,從2018年開始共享辦公自己的廣告量增加了,客戶可以自己找到更多的房源,不再依賴中介。但是各個聯合辦公品牌之間的競爭也增加了,出現更多的價格戰等。

壓縮成本

市場不好後,一位在北京朝陽區CBD商圈共享品牌辦公選擇了搬家。其工作人員告訴記者,一開始他們在SOHO3Q是整組的單間辦公室,後來公司搬到了杭州,現在只有幾個人在北京,不需要那麼大的空間,就在附近找了價格便宜的辦公桌,配套齊全,位置方便,可以按月或者按季度繳費,想走就走,比較自由。 “這里平時也會組織各種活動,幫助大家互相認識,因為大家可能會有業務往來,資源互換。”

在孫文華看來,目前共享辦公的模式基本分三種:一是相當於股東模式,也就是做孵化器,在種子期、天使期就先進入企業,然後再通過後面的融資慢慢壯大;二是相當於“二房東”模式,把物業資產從業主手中整租下來,再租給使用者,中間賺取租金差價;三是多元化模式,提供增值服務等,這也是未來的新趨勢。

所有的共享辦公都只能陪創業者走一段的路程,上述共享辦公品牌高層說,“在創業團隊比較小的時候,他們會在乎位置價格划算,但等他們拿到融資了,大部分就不願意和別人去共享一個會議室,就會出去,這很正常。”

該共享辦公品牌自己也有投項目,但這些項目現在都是投錢階段,而且這個週期太長,短期內難談收益。 “我覺得最靠譜的就是空間利用率提高之後,空間的工位收入做到收支平衡,人員的工資、人員的支出在靠其他的方面去賺。共享辦公其實是有很多模式的,但其他的目前還不能夠成為一個完整的商業模式。”上述高層稱。

他進一步解釋,一般的空間利用率基本為50%左右,浪費很嚴重。假設一層共100平米,一般情況下,一個公司用這100平米的面積也就放了10個工位,做共享辦公的,就必須要把這個利用率提升,可以做到20甚至30人,多出來的就是利潤。

近期,WeWork、氪空間等頭部玩家壞消息頻出,上述高層說,“氪空間學到了WeWork的很多精髓,但是內部管理不善,導致沒有控制好成本。如果能把成本整個控制好的話,不會出現現在的問題。”

另外,在何善恆看來,共享辦公最大的價值應該是營造互相幫助,以信任為基礎的氛圍,以及為用戶創造價值,而在空間上通過技術、精細化管理、空間設計等加以輔助。