2025 年10 月，二十屆四中全會公報將房地產表述納入“保障和改善民生” 核心板塊，明確提出“推動房地產高質量發展”。這一“回歸民生” 的重磅定調，打破了市場對房地產“政策刺激- 價格反彈” 的慣性預期，也讓無數剛需群體重新燃起“安居” 希望。未來5 年，在“十五五” 規劃的政策框架下，普通人是否真的能“買得起房”？答案並非一概而論，而是取決於政策紅利的落地力度、城市分化的演變邏輯與個人需求的精準匹配。
一、民生導向的政策工具箱：為“買得起” 築牢基礎
中央“回歸民生” 的定調並非抽象口號，而是通過“供給端擴容、金融端減負、制度端保障” 三大政策工具箱，系統性降低購房門檻，為不同群體“買得起房” 提供支撐。
供給端的“保障+ 市場” 雙軌制持續發力。 “十五五” 期間，保障房建設將迎來規模與品質的雙重升級，住建部明確提出未來5 年建設籌集保障性租賃住房超1200 萬套（間），較“十四五” 期間增長50%。這些保障房不僅覆蓋低收入群體，更將新市民、年輕人納入保障範圍，北京、上海等城市已明確保障房租金控制在市場價70% 以下，部分項目甚至配套幼兒園、社區醫院等設施。同時，商品房市場的“好房子” 標準向“經濟合理” 傾斜，《住宅項目規範》要求開發商推出更多小戶型、高得房率產品，避免高總價、大面積房源壟斷市場，為剛需群體提供更多選擇。
金融端的成本优化直击痛点。房贷利率的 “阶梯式减负” 已见成效，2024 年百城首套房利率平均降至 3.25%，较 2020 年下降 1.2 个百分点，100 万元 30 年期贷款月供减少近 700 元。“十五五” 期间，利率市场化改革将进一步深化，央行可能建立与房价收入比挂钩的动态利率机制 —— 对房价收入比过高的城市加大利率下调力度，对三四线城市则通过差异化加点稳定市场。此外，公积金政策的灵活性显著提升，跨区域贷款、余额直接冲抵首付等政策已在长三角、珠三角试点，未来 5 年有望全国推广，进一步降低首付压力。
制度端的“人房地錢” 聯動機制破解供需錯配。過去“以地財政為導向” 的土地供應模式正在被顛覆，未來將根據人口流入數據精準匹配住房供給：人口淨流入超50 萬的城市每年住宅用地供應增長不低於10%，而庫存去化週期超36 個月的城市暫停宅地出讓。這種精準調控已初見成效，2024 年杭州、成都等人口熱點城市房價收入比降幅達10% 以上，而營口、牡丹江等城市通過“商品房轉保障房” 消化庫存，避免資源浪費。
二、數據透視：不同群體“買得起” 的可能性分化
“买得起房” 的核心指标是房价收入比 —— 即住房总价与家庭年收入的比值，国际合理区间为 3-6 倍。2024 年百城房价收入比降至 10.3，连续五年下降，但不同城市、不同群体的分化依然显著，这决定了未来 5 年 “买得起房” 的可能性存在明显差异。
一线城市：刚需群体需借力政策组合拳。2024 年一线城市房价收入比仍达 26.1，虽较 2023 年下降 8.5%，但远高于国际合理区间。以上海为例，一套 80 平米刚需房总价约 400 万元，普通家庭年收入 20 万元计算，房价收入比达 20 倍，若仅靠自身积累，首付需 10 年以上。但未来 5 年，政策红利可大幅缩短这一周期：保障房方面，上海计划 “十五五” 期间供应 40 万套保障性租赁住房，部分可通过 “租购同权” 逐步转化为共有产权房；金融方面，首套房利率可能降至 3% 以下，叠加公积金贷款额度提升至 120 万元，月供可控制在 1.5 万元以内，对双职工家庭而言压力显著减轻。对新市民而言，若符合 “重点产业人才” 标准，还可享受最高 30 万元的购房补贴，进一步降低入市门槛。
二線城市：剛需群體迎來“窗口期”。 2024 年二線城市房價收入比降至10.8，較2023 年下降10.8%，其中長三角區域降幅達12.5%，溫州、連雲港等城市房價回調明顯。以杭州為例，80 平米剛需房總價約240 萬元，家庭年收入15 萬元的情況下，房價收入比約16 倍。未來5 年，隨著“人房地錢” 聯動機制落地，杭州計劃每年新增住宅用地2000 畝以上，優先建設小戶型房源；同時，存量房貸利率重定價機制將進一步優化，2024 年已下調的利率可在2026 年自動適用新下限。若疊加3.5 萬元的新市民購房補貼，首付比例降至20%，剛需家庭只需3-4 年即可積累首付，月供約9000 元，佔家庭收入比例控制在60% 以內，具備一定可行性。
三四线城市：购房压力显著缓解，但需警惕 “资产贬值”。2024 年三四线城市房价收入比已降至 7.6，接近国际合理区间上限，东北、西南等区域甚至低至 7-8 之间。以潍坊为例，80 平米住房总价约 80 万元，家庭年收入 10 万元的情况下，房价收入比仅 8 倍，首付 16 万元可通过 3-4 年积累，月供约 3200 元，占收入比例 32%，完全处于可承受范围。但需注意，部分人口外流的三四线城市（如营口）虽房价低，但就业机会有限，住房流通性差，未来 5 年可能面临 “买得起但难保值” 的问题。这类城市的刚需群体应优先选择靠近产业园区、交通枢纽的房源，避免陷入 “远郊房产陷阱”。
三、實現“買得起” 的三大關鍵：時機、城市與產品選擇
未來5 年，“買得起房” 不僅依賴政策紅利，更需要購房者在時機、城市、產品上做出精準決策，避免陷入“盲目入市” 或“錯失窗口” 的困境。
把握政策落地的 “时间窗口”。“十五五” 规划的政策红利将呈 “阶梯式释放”：2026-2027 年是保障房集中入市期，预计全国新增保障房供应超 500 万套，将显著平抑商品房价格；2028-2030 年可能迎来存量房贷利率的新一轮下调，同时房产税试点扩围可能倒逼部分二手房降价。刚需群体可选择 2027 年前后入市 —— 此时保障房分流部分需求，商品房价格趋于稳定，利率处于历史低位，且 “人房地钱” 机制已初步见效，供需匹配度更高。
鎖定“人口+ 產業” 雙優城市。房地產回歸民生後，城市分化將進一步加劇，“買得起” 的前提是“值得買”。未來5 年，應重點關註三類城市：一是長三角、珠三角的衛星城（如嘉善、東莞），這些城市房價收入比低於核心城市30% 以上，且與核心城市通勤時間在1 小時內；二是中西部省會城市（如武漢、成都），人口持續淨流入且產業基礎紮實，2024 年房價收入比已降至11 以下；三是東部沿海的製造業強市（如蘇州、寧波），就業機會充足，普通家庭年收入增速可達8%-10%，能更快積累購房資金。
選擇“適配需求” 的高性價比產品。 “好房子” 標準的普及，讓“低價≠低質” 成為可能。未來5 年，購房者應優先選擇三類房源：一是央企開發的剛需盤，這類項目資金鍊穩健，交付風險低，且多推出80-90 平米的小戶型，首付門檻低至20 萬元；二是城市更新中的“回遷配套房”，這類房源位置優越、配套成熟，價格較周邊商品房低15%-20%；三是共有產權房，北京、上海已明確個人產權比例可升至80%，滿5 年可上市交易，兼顧“居住” 與“資產增值” 需求。
四、風險與挑戰：“買得起” 不等於“無壓力”
尽管政策红利显著，但未来 5 年购房仍面临三大挑战，需要购房者提前规划、理性应对。
收入稳定性影响还款能力。房价收入比下降部分源于房价下跌，而非居民收入显著增长。若未来 5 年经济增速不及预期，个人收入增长放缓，可能导致 “月供压力陡增”。因此，购房前需预留 12 个月的月供储备金，避免 “收入断流” 引发违约风险。
區域貶值風險不可忽視。三四線城市中，人口外流、產業空心化的城市（如東北部分資源型城市），即使房價收入比低，未來5 年仍可能面臨房價下跌風險，2024 年這類城市二手房掛牌量普遍突破5 萬套，去化週期超36 個月。購房時需查詢城市人口淨流入數據與產業規劃文件，避開“人口收縮型城市” 的遠郊房源。
政策銜接存在不確定性。 “十五五” 期間的保障房分配、利率調整等政策可能存在區域差異，部分城市可能因財政壓力導致保障房建設滯後，或銀行通過“縮小減點幅度” 對沖利率下調效果。購房者需密切關注地方政策細則，優先選擇政策落地力度大的城市。
五、結語：民生導向下的“安居” 新可能
中央“房地產回歸民生” 的定調，為未來5 年“買得起房” 提供了政策保障，但“安居” 的實現需要政策紅利與個人理性的雙向發力。對一線城市的新市民，保障房與共有產權房將成為“上車” 的主要途徑；對二線城市的剛需群體，房價收入比的持續下降與利率減負將打開入市窗口；對三四線城市的購房者，需在“低價” 與“保值” 間找到平衡。
房地產的“民生時代”，“買得起房” 不再意味著“炒房致富”，而是回歸“居住為本” 的本質。未來5 年，隨著“保障+ 市場” 體系的完善、房價收入比的合理回歸與“好房子” 標準的普及，越來越多普通人將實現“安居夢”。但這一過程需要耐心與精準決策—— 選對城市、踩准時機、匹配需求，才能在民生導向的政策紅利中，真正實現“買得起、住得好”。
