上週在知識星球收到一個提問，大意是有個小作文，說是可能會有新的房地產支持政策，主要涉及到貼息，降契稅等。
說起貼息，很多人可能感到奇怪，說銀行降息不就行了嗎？為什麼要貼息？
這個也是前幾天有個讀者在我文章評論區提過的問題。
答案，在於銀行的息差。
息差是銀行的收入來源，但它同時要覆蓋銀行的運營成本，以及壞賬。
比如，當息差為1.8%，如果1%的部分用於銀行日常運營成本，那麼，壞賬率只要超過0.8%，銀行就會虧本。
那麼一般說來，銀行息差的生存生死線是多少呢？
是1.5%。
而現在工行，建行，中行，農行的最新季度息差則分別為：1.28%，1.36%，1.26%，1.3%，已經全部低於息差生死線。所以，繼續收窄息差是不可能的，只能採用貼息的方式來降息。
但貼息需要成本，需要有人出這個錢，那麼問題來了，錢從哪裡來？
如果從納稅人的稅金來，或是從國家有限制的發債（財政赤字）而來，那麼貼息的額度就是有上限，有製約的。
很多人把發債說成是印鈔，放水什麼的，這個其實是有製度製約的。為了幫大家理解水是怎麼放的，我們必須先從美聯儲的製度製約說起（因為我們的發債制度也是藉鑑的美聯儲）。
一般來說，美政府發債，美聯儲是不能直接買的，否則的話，就變成印鈔了。
這句話怎麼理解？
美聯儲是美國央行，當央行買入國債，就要發行對應的貨幣，也就是國債進入央行的資產端，資產端增加了資產，為了配平資產負債表，就必鬚髮行對應的貨幣，作為央行的負債。
簡單的說，美政府寫個借條，央行拿到了這個借條，就印鈔給美政府。
如果美國可以政府左手發債，央行右手直接買入，那就真的變成印鈔了。
怎麼解決這個問題呢？
答案就是禁止央行直接向美政府買入美債（一級市場）。只能從二級市場找其他金融機構購買。那這個和直接買有什麼區別呢？
增加了風險和信任隔離。
美政府發債時，它必須有信用，讓金融機構願意來買，誰要的利息低就給誰，這個就是自由市場，也是一級市場。如果沒有信用，債就發不出去，也就沒法實現印鈔。
當金融機構認可美政府信用，買完國債後，根據自身需要，又可以賣給其他機構或是央行，這個就是二級市場。
也就是說，美政府能否成功發債，取決於各個金融機構對其償債能力的評估。而央行的購買，只能通過二級市場。這從制度層面杜絕了美聯儲直接印鈔給美政府。
好了，回到中國。
我們的央行法第29條也有規定，央行不可直接買國債。而只能在二級市場買。其實這套東西也是學習了西方。
但我們知道的，我們的一級市場，很多金融機構就是國企，甚至，國債還可以定向發行，也就是指定某一個國企來買。
所以，你懂的。
換句話說，要確認我們是否有放水和印鈔，追踪數據是唯一的辦法。也就是我不會去理會中間買賣這些錯綜複雜的關係，也不理會法律上的製約，而只看央行的資產負債表是否有擴張。
從過去幾年的數據看，高層還是很謹慎的。
那麼，如果未來要是真的有貼息，可以把貼息視為對樓市的定向放水。我認為這個定向放水是有限且有製約的，不屬於強刺激。不過大家若是擔心因貼息放水會造成房價趨勢變化，那麼可以關注兩個數據。
第一是財政赤字規模，這個是事先確定好的，這些會在重要會議後有發布。另一個就是央行資產負債表，可以從源頭看到是否有放水。
這些數據，我是有程序自動監控的， 如果有異動，會在知識星球同步， 星球的同學可以看我每週發布的樓市分析就好。而公眾號的讀者可以在央行網站上跟踪。央行公佈的數據，每一年，都在同一個網頁頁面上，還是比較方便查看和跟踪的。
如下圖，是我在央行網站上的截圖。
最後我們來說下貼息的效果。
首先，貼息一定會對剛需的負擔減輕有作用，也就是算上利息，同樣的房價情況下，買家支出的總金額下降了。這有利於托舉樓市。
但對於投資客，也就是對於特別看中房價漲跌的群體而言，還需等待真實的利息轉負。
什麼是真實利息？我們有公式：
真實利息= 名義利息- 通貨膨脹率
而通貨膨脹率= 名義GDP增速- 實際GDP增速
通俗理解的話，就是我今天借了100個雞蛋，如果明年要還105個雞蛋，就是真實利息為5%，如果明年只需要還95個雞蛋，那麼就是真實利息為-5%。
什麼情況下，真實利息為-5%呢，那就只能是高通脹的時候。
比如名義利息為5%，結果通脹有10%，於是今年借的100元可以買100個雞蛋，由於明年雞蛋漲價10%，明年歸還的105元反而只能買95個左右的雞蛋了。
從上述論述我們可以看出，在沒有貼息的情況下，真實利息是否為負，就看名義貸款利率和通脹（名義GDP-實際GDP）哪個高。
若：名義GDP – 實際GDP > 貸款利率
則真實利息為負數，貸款划算，反之貸款不划算。
或者更簡單的說，真實利息為負，則貸款人收割存款人，若真實利息為正，則是存款人收割貸款人。
比如，1994年通脹就非常高，你的貸款利率只要低於20%，都是划算的。因為通脹高於20%
到了2017年，基本上貸款利率就只略高於通脹了，可以基本打平。
那麼現在呢？
可以看到，現在通脹是-1%左右，如果貸款利率設定為3%，則真實利息為4%。
如果只看名義利率，當下房貸利率為3%，是近20年最低；但是，如果把通脹考慮進去，看真實利率，則為4%左右，是近20年最高。
所以結論就是，貼息可以緩解和降低真實利率，我認為對於剛需，對於有實際需求的買房人，可以減輕負擔，但很難刺激到投資需求進場，很難讓高收入的中產和富人，去擴大資產負債表。因為擴大負債即是虧，這和過去高通脹時期的擴債，是完全兩樣的。
最後，針對小作文我們再總結下：
1 之所以是貼息而不是降息，是因為銀行的息差已經非常窄，四大國有行的息差，已全部低於息差生死線1.5%，因此只能由外部出錢來貼息。
2 對於貼息的來源，大概率來源於赤字，我們可以通過跟踪上面事先公佈的赤字規模，以及追踪央行資產負債表，來監控實際的放水規模，從而預判樓市的走向。
3 由於當下通脹為負，所以， 從投資者和資產配置角度看， 真實利息為史上最高。普通的貼息只能緩解真實的利息負擔，但無法使得擴表（也就是擴債）的實際收益為正，因此無法撬動投資需求。但貼息可以緩解剛需貸款人的實際利息支出壓力，有利於減輕樓市剛需的負擔，有利於邊際量改善和止跌回穩。
後記：
對於上週這個小作文，由於知識星球問的人比較多，特意寫一篇文章說明下。不過，對於各項數據，我這邊是有數據自動監控的，如有異動，會在知識星球的每週樓市週報中同步，星球同學注意每週關註一下就好。
對於公眾號讀者，本文解釋了放水的方式，央行買入國債即為貨幣發行，可跟踪兩個指標來查看放水進程，第一是上面定期公佈的赤字率，第二是央行的資產負債表。
短期看，即使有貼息，由於真實利率很高，對貸款的撬動作用我維持謹慎態度。但是，針對可能要到來的政策，為慎重期間我們還是會繼續跟踪各項數據指標來觀察邊際變動，以預判樓市的趨勢走向，最終幫大家找到那個買房的最佳時間點。
全文完。既然已經看到這裡，請隨手點個贊和“在看”吧。
