各位刷到過這張圖沒，說上周六二手成交了931套
3月30日上海二手房網籤量
中介盆友們紛紛動起小手指正愁沒有三月小陽春文案呢
上海單日網籤931套二手房大概什么概念呢
我們來個幼稚但有效的比方
如果用931✖31天就是2.89萬套，如果用月均1.5萬套➗30天那就是單日500套
嗯931套隱約又具體的快樂就在這，量是上行的
其實過去兩周圍繞有沒有小陽春已經有了些聲音
預估1.8萬套、有小陽春但好像不如去年…
那今天來看事實是怎樣
這個三月二手市場究竟成交如何
站在四月這個第一天，首先實打實的跟各位說句
01
確實貨真價實小陽春
3月30日單日網籤931套，截至30日三月二手累計成交19364套
不過這個數字包括了二手住宅和二手非住宅，跟我們日常說的二手成交有差別
我拉出近1年上海各月二手住宅/二手房的成交佔比
平均在92%左右
按這個比例今天我們看到的19364套二手房成交意味着
17815套二手住宅成交，加上31日的周日成交（3月前三周周日成交平均值✖92%）
最後二手住宅成交可以精准到18494套左右
這個數字是高還是不夠高
18494套的成交環比2月漲了172%、同比2023年3月降了23%
但環比有點勝之不武、同比又心有不甘，數字分析就狡猾在這了
其實我們不妨多加兩個維度，一個段位、一個彈性
首先過去一年上海二手住宅成交裏，月均成交在14958套
這個三月的成交比這個均值高出了23.6%
帶着這個維度我們去看每年的這個數字
這裏面我去除了特殊時期的成交數據，盡量讓大家看到相對客觀的對比
注：2023年倒推1年的平均值去除了4月、5月
當你去除特殊月份成交數據之後，23.6%的增幅也是中等段位
去除還不夠哪怕刨除2020年、2022年，這個三月數據依然高於2018年
這還是市場在去年9月、12月、今年1月已經釋放過幾波購买力前提下
再多一個維度，如果上面的數字對比的三月vs年度平均值
那3月對比2月的反彈波動可以讓你看到市場成交的真實活力
這個數據裏面你可以看到這個2024年的小陽春數據照樣不差
地產人關於數據分析的維度是有點搞的，希望上面的數據被我講清楚了
也是這種多維度去觀察我們說的1.8萬套，你才能說這個數據到底算不算好
講真，這個三月小陽春還是可以的
02
那爲什么我們對小陽春感受不那么強烈
老實說這個三月結束，很多人是感受不到小陽春的
哪怕我們都知道成交量上來了，但市場體感無論是房東還是客戶都感受不到
江蘇路的老中介跟我說目前爲止开了1單，相比去年的零要好，但真感覺不到火
其他大型中介的同學帶回來的消息裏也是都聽說了1.8萬套熱度，但他們門店還跟去年底差不多
就碼字的剛剛仁恆濱江園的鏈家中介還在說一套240平戶型，上套成交價2400萬，現在有套掛牌價就2400萬
所以1.8萬套的火到了哪裏
老中介前面話還沒說完，江蘇路那裏成交變化不算大，但你去外環看看
於是我拉出這個3月各環线的成交情況，還別說
變化就變化在這裏
我們在裏提到過一些這方面原因，主要是外環外成交起來了
不過不好意思那篇寫的比較着急，還有很多事情沒說清楚
外環外成交佔比全市一直是50%左右存在，但這個3月成交佔比卻來到54%
當時統計的是3月前3周成交情況，真實的成交佔比的增幅應該在4%-5%左右
這種結構性數據1%的變化都是變化，更不用說這種5%的改變
那這裏的5%到底多在哪呢
我們打开幾個外環外區域的成交數據，一個橫跨多環线的、兩個純外環外的區
不管哪個區你都會看到這些區域今年三月300萬以下的低總價段
相比去年的成交結構都有了明顯改變
稀釋的是其他價段的成交，不管是剛改還是改善
剛需無一例外都增加了
是的，1.8萬套的成交主要來自外環外，而且是外環外的剛需
而這也順帶讓我們看到了一些未來趨勢
因爲坦白說剛需成交跟改善成交有一個很大區別
今天的2條網籤記錄裏是兩套改善、還是一套改善、一套剛需
這背後涉及的房屋流通量其實是3套成交還是2套成交的差別
如果說兩個置換客交易，這背後意味着至少3套房子交易
而剛需上車大概率意味着背後2套房子的交易
上篇提到過的中介朋友开年以來成交的4單裏，2單都是兩位小姐姐剛需上車
一套總價220萬、一套總價278萬，身後都沒有房子在賣，純上車
所以現在的成交鏈滾動還在低總價段
就是這條簡單購房鏈條讓你我體感上不太能感受到接近2萬套的熱度
因爲這不僅是發生在外環外的成交，更是短了一環的成交鏈
還別小看短掉的這一套，根據55%的佔比，你將這個鏈條✖10000套算算看
而這裏面我們也應該要看到一點
就是今年的三月後續市場我們需要放到更長周期裏去觀察
相比以往小陽春市場今年的三月後續市場需要讓子彈再飛一會
03
說到這也有兩點Tips想跟各位分享
具體而言是跟外環外房東說的
今天市場成交流量已經很大程度向外環外傾斜，毫無疑問這是機會
掛牌市場來看300萬以下房源掛牌量佔比整個市場26%左右，外環外被包括其中
相當於三套房中有一套就是三百萬以下的房源
競爭還是很激烈的，在這樣的市場裏外環外的房東們至少要意識到兩件事
首先機會來了
出現在去年9月、去年12月、今年1月的機會又來了，你看看要不要把握下
其次市場成交量上行期間其實更適合掛牌
這是一位資深中介分享給我的，因爲市場下行的時候，掛牌價格是失真的
一套掛牌300萬的房子，上套掛牌價是295萬還沒賣掉，這個300萬就是失真的
但上套如果是成交價，哪怕是290萬，你也知道你的房子大概多少能賣
一個小區只要半年沒成交，他的成交價參考意義就失去很多
這也是爲什么當我們遇到這種成交量上行的時候，更適合掛牌的原因
再多說一點，也是之前有提到過的
外環外房東現在需要做的是如何在高濃度掛牌中突出自己
是更低總價還是重新美化房子都可以
總之要讓自己的房子更具性價比，不是同類產品裏最便宜的
也要是同價格段裏最好看的
這件事對於想賣掉房子的房東而言很重要，而且事不宜遲
從目前最新的掛牌數據來看，這個3月外環外掛牌均價在走低
已經有房東這么做了
04
其實市場的變化是有周期的
量和價的周期最爲明顯，成交量提升伴隨價格下滑，前期先走量
成交量再提升就會帶來議價空間收窄、再提升就會是價格回穩、如果還能提升就會遇到2021年市場不斷上行的局面
但怎么說呢，這些確實發生過，但不是最重要的
今天我們不斷去推敲市場走勢、不斷觀望後續市場
其實最爲重要的一點可能所有人都沒意識到
就是眼下這種不再一路高歌猛進的市場才是正常市場
當我們經歷過去幾年甚至十幾年的樓市暴漲的時候
可能我們都忘了這種买的是房子而不是情緒的市場才是正常的市場
所以接下來我們還是會關注二手市場，但如果可以的話不妨心裏再想起一句
這才是回歸正常
標題：三月成交爆了，但是市場真回暖了么
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