黃舒衛／央行信用管制見效　資金、產業、政策三層利多來年可期

▲台灣央行在過去幾年中實施了一系列信用管制措施，穩定房地產市場有成，三高指標解壓。（圖／記者巫彩蓮攝）

文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛

預期川普政府推行的擴張性財政政策和減稅措施，通膨壓力重新上膛，美國聯邦儲備系統（Fed）較前季調升了對2025、2026年的通膨預期0.5%，另外經濟成長率、就業前景底氣也足，迫使聯準會不得不重新評估其貨幣政策，在降息循環懸崖勒馬。

而面對美國新政府上任後的政策影響性不確定太大，雖然資金流向美元資產的趨勢轉強，但波動也可能極大，因此國內貨幣政策也按兵不動。

我認為台灣央行在過去幾年中實施了一系列信用管制措施穩定房地產市場，央行管制有成，三高指標解壓，目前第8波管制暫不出鞘。首先，房價走勢顯示出穩定的趨勢，過去半年房價漲幅明顯放緩，預期心理回歸理性。其次，根據銀行72-2條款的不動產貸款水位，雖有交屋潮壓力但明顯下降，這表明央行道德勸說、政策管制發威，銀行對於不動產貸款的風險控制更加嚴格。

最後，不動產融資集中度的數據顯示，市場上的不動產融資風險已經得到有效分散。因此央行如外界預期判斷，短期內暫緩推出新的管制措施，以觀察現有政策的長期效果。

▲預計在2025年，住宅市場的交易量仍維持在低檔水平。（圖／記者湯興漢攝）

量縮價修格局不變住宅需求回歸基本盤

住宅由於每年超過10萬戶的交屋量，市場面臨著巨大的分戶貸款壓力，排擠成屋市場可獲取的貸款資源，進一步抑制了市場的交易活躍度。而針對周轉金、理財型房貸、租賃公司貸款也分別以專案金檢等手段阻絕。

預計在2025年，住宅市場的交易量仍維持在低檔水平，較2024年再下修一成以上。買方觀望、第二屋以上的購屋貸款管制，融資管道回歸正途，將迫使賣家降低價格以促成交易，中古屋讓價、修正的狀況會擴大。高端的個別表現或是學區宅、小宅等特殊產品仍有發揮，但中間產品面臨挑戰。

通膨壓力仍大租賃市場穩定走高

降息循環預期暫緩，商用租賃因為2026年龐大的完工量，會刺激房東把握最後一波漲租機會，再加上部分新大樓以高規條件上市、高科技投資利多發酵，以及通膨回頭，來勢洶洶，租金漲勢可能再創歷史新高。

▲預計2025年商用不動產的交易量將維持在高檔水平，甚至有機會突破新高。（圖／記者陳筱惠攝）

利率走平、金八條鬆綁保險業資產布局潛力大

另外金八條鬆綁明年上路，租金投報率從2.97%降至2.42%，將對保險業產生積極影響。首先，可刺激保險業提供更靈活的租金策略招商也能讓保險業緩解2022年暴力升息之後的漲租壓力；其次，保險業增加進場及評估投資不動產，甚至布局精華區物件的機會；保險公司在不動產投資方面更具韌性，相對也能避免過度管制後，資金投資過度集中的後遺症。預計2025年商用不動產的交易量將維持在高檔水平，甚至有機會突破新高。