▲在信用管制、稅改都持續加碼的狀態下，檯面上唯一可供檢討的利多點火措施「新青安」就成了政府失靈的破口，資料照 。（圖／記者陳筱惠攝）
文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛
央行第二季理監事會議決議調升銀行存準率1碼，同時針對特定地區第二屋以上的購買行為進一步限貸，在不影響首購、換屋的前提下，溫和收回市場可貸資金，然而輿論焦點多寄望政府對於熱過頭的房市有所表態、作為。
因此在信用管制、稅改都持續加碼的狀態下，檯面上唯一可供檢討的利多點火措施「新青安」就成了政府失靈的破口。
2022年升息趨勢累計升息3.5碼，房價、利率、房租三高的通膨後座力，排擠了實質所得、消費力。眼看存自備款的速度越來越慢，而追趕的距離越拉越長，如何協助首購族盡早且無痛進場，遂誘發了高利息補貼政策，成就去年新青安政策擲地有聲，乃至各組候選人各自加碼宣揚的背景。
▲「新青安」審查新制。（圖／行政院提供）
平心而論，逐步取消舊青年安心成家購屋專案的申貸年齡上限、排富等條款，而新青安更因應高房價、高漲幅、家庭結構變化的市場現實，解除直系尊親屬資產限制等條件，希望擴大適用的對象，立意良善。
資產投資的誘因固然有產業景氣、資金行情作為靠山，但被新青安的低利、長寬限、還款時間久、高額度的融資貸款的新架構所驅動的原理，借用靜態的會計恆等式的概念就很容易解釋明白。
「資產-負債=業主權益」，如果買方購屋之後，等於鎖定負債總額，只要資產價值隨著市場波動，相對來說，業主權益也同步增加。
進一步分析，如果開大槓桿，縮小一開始出資的自備款，則等於衝高資產增值的乘數效果。內捲想法則是貪戀寬限期的利息負擔遠低於租金水準，因此先爭取擺脫房東躺平就賺爛的被剝削宿命、再賺晉升資產階級安定感、寬限期後則穩賺價差的計畫通，終至社會上瀰漫一片鼓吹用盡一切融資工具、一切關係手段趕進場的FOMO現象。
拉回融資放款的實況，根據央行統計新青安上路後，先不說人頭戶、購屋收租等種種偏離政策初衷的亂象，無巧不巧，潘朵拉的盒子彷彿被打開，消費貸款市場發生兩項明顯轉折。
首先，購置住宅的貸款餘額回溫、反彈、衝高。從2021年6月第三波信用管制之後高點反轉，從10.4%降至2023年5月4.5%築底，7月開始反彈，每月以5個百分點以上增幅跳升，今年4月年增9.1%，逐漸會升到2年前水準。去年12月的單月增加1055億改寫歷史新高，總餘額也正式破10兆的規模。
其次，除了修繕貸款持續衰退之外，各類消費貸款飆向新高。其中，其他消費貸款餘額從去年9月的2.0%年增率低點，逐月翻揚，今年4月已達4.1%；信用卡循環利息餘額也從去年12月的0.7%年增率，增至今年4月的5.5%，為2006年1月、18年以來新高。
▲黃舒衛表示銀行落實授信5P的管理，恐對抵押品價、量、質的要求更保守，後市實在不容過度樂觀 。（圖／業者提供）
投資大師霍華．馬克斯曾說，在泡沫的後期，投資人害怕錯失獲利的心態大於害怕虧錢的心態。
房市的市場失靈以及政府失靈，其深層意義就是加速消費者搶著使用新青安、低首付等各類優付，甚至信貸途徑進場，大債時代已到來臨。如果「債」的使用沒有道德包袱，則唯一救贖就是靠流動性來解套。
但未來市場能否持續消化上個世紀以來最大的持續湧現交屋潮，再看全台從南到北，無論一線品牌或是在地建商都遷就購買力、融資成數天花板的產品走偏鋒，去化、接盤的意願，銀行落實授信5P的管理，恐對抵押品價、量、質的要求更保守，後市實在不容過度樂觀。
►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職：高力國際業主代表服務部董事
標題：黃舒衛／房市管制出現破口 當心大債時代即將到來
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