陳傑鳴／購屋恐慌症發作　市場竟出現「預購中古屋」

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▲近期市場出現不少有「購屋恐慌症」的購屋族群，為了提早購屋，還出現「預購中古屋」的方式。（圖／資料照）

文／《元宏不動產加值服務平台》研究總監陳傑鳴

台灣房價看跌不跌，甚至持續走高，近期市場出現不少有「購屋恐慌症」的購屋族群，為了提早購屋，還出現「預購中古屋」的方式。

這模式主要是因買家急著買房，但資金不足下，需要時間「籌錢」，但又擔心房價持續飆漲，於是跟賣方講好，約定半年後才交屋，特別是還有真有屋主因為換屋等原因，也會同意這樣的作法。

對此，筆者認為，正常的房屋買賣交易，從簽約、完稅、貸款到點交房屋約需要30-45天左右完成，而中古屋買賣需要「延後交屋」，過去常見為屋主主動提出，可能原因為屋主打算換屋，為讓資金更充裕，避免買新屋貸款出問題，因此，選擇「先賣後買」。而賣屋後，若還沒找到新房子或是新房子還沒交屋，就會要求買方配合延後交屋。

▲近期市場出現不少「延後交屋」情況，專家分析利弊。（圖／資料照）

不過，這樣的狀況，近年因為通膨問題，市場買方認為房屋會漲價的預期心理越來越濃，目前市場也開始出現買方購屋時，希望屋主延後交屋的狀況，而採用的方式為「先買再籌錢」或「先買後賣」。

除可避免越晚買房價越貴之外，若為換屋族，原有房屋也可因越晚出售，賣到更好的價格。不過，對於延後交屋，除優點外，也有不少缺點，買賣方都應好好評估，再決定是否使用。

以買方來說，延後交屋的優缺點如下，
優點1：配合屋主要求延後交屋，可能比較有談價空間，有機會省錢買房
優點2：買方資金不足但擔心房價漲，利用延後交屋可慢慢找銀行爭取貸款且早買早享增值。
優點3：先買後賣換屋族可有充裕時間賣屋，價格還可以賣更高，也不用擔心貸款受限

缺點1：延後交屋期間資金彈性低，因買方簽約後，會需將部分的自備款存進屢保專戶內，如果預計貸款八成，通常三天內需要匯一成頭期款，地政士完稅後會再匯一成。如果買方選擇延後交屋，屢保帳戶內的資金就不能動用，等同資金卡死。
缺點2：除非經屋主同意，否則無法交屋前借屋裝修，等於雖然買房，但卻無法使用。
缺點3：如果買方是租屋族，因延後交屋，可能須多負擔幾個月的租金成本。
缺點4：如果房價突然大漲，屋主可能反悔不賣。

至於對於屋主，延後交屋優缺點如下
優點1：先賣後買換屋族，有更充裕時間可以找房，且可省下一筆租金。
優點2：先賣後買換屋族，可避免售屋後還需要先搬遷租房，可省下一筆搬遷費與租金支出。
優點3：遇到房價大漲時，有反悔不賣的空間。

缺點1：售屋資金無法快速取得。
缺點2：延後交屋期間遇火災、地震等不可抗力因素，買方可能會要求減少價金或是不買了。