▲ 房貸
文丨談古論今
大家好，這裡是談古論今。
後台有很多朋友私我，說講下現在的買房問題。
那就用一個真實的案例，來開啟今天的話題吧。
2017年，河北燕郊，一位購房者在市場高點，以426萬的總價、貸款298萬買了自己的房子。
幾年後，他斷供了。
房子被迅速法拍，成交價僅240萬——
這意味著，他不僅賠光了百萬首付和幾年的月供，最後還倒欠了銀行幾十萬。
別看這是幾年前的新聞，到今天，還是有很多人對房貸沒有概念。
大家對房貸的理解簡單粗暴——就是銀行借錢給我而已，卻對其本質充滿了認知缺陷。
我們先看下它的財務結構。
假設你貸款200萬，在高點時的利率下，總利息就超過200萬，這在數學上叫成本過半。
但銀行還有更騷的操作，叫利息前置。
你想啊，銀行最懂風險，它知道未來30年你的變數極大，所以它的風控模型，必須在風險最低的前10到15年，把最大頭的利潤，也就是利息，先收回來。
這就會讓你產生一個致命的心理效應：虛假所有權。
你以為你買了房，但拉長時間線看，在前10年，你對這套房子的產權份額，可能連20%都不到。
本質上，你只是一個向銀行預付了巨額租金、並承擔了全部資產下跌風險的高級租客。
這個模型利用了我們的一個認知缺陷——
我們通常都只是關注當下（每月的月供），而嚴重低估遙未來（利息成本和風險）。
你以為你在為自己奮鬥，但在模型來看，你只是在為銀行打工。
接下來，我們再把時間尺度拉到30年，你會發現一件更恐怖的事，叫周期錯配。
首先，是你的職業周期與債務週期的錯配。
全國人力資源的數據顯示，一個人的平均跳槽週期大概是3到5年。而30年，在產業經濟學上，意味著至少經歷2次大的產業周期更迭。
換句話說，你今天所在的高薪風口行業，15年後可能就會慘到低谷。用一個職業近3年的穩定性，去加30年的債務槓桿，期限嚴重錯配。
其次，是你的家庭生命週期與固定現金流的錯配。
30年，在社會學上意味著一代人的完整更迭。在這期間，一個家庭幾乎100%會遭遇生、老、病、死。而這些事件，都需要巨額、靈活的現金流來解決。
但你的房貸，卻是一項固定、剛性、毫無彈性的支出。
這就是用確定性的負債，去對抗不確定性的人生。
最後，是個人決策週期與資產價格週期的錯配。
所有資產的價格，都遵循美林時鐘那樣的周期律。而普通人一生中，能做出重大買房決策的窗口期，可能就那麼幾年。
也就是說，你很容易在周期的最高點，用盡一生的積蓄和負債，去接下一個30年的大盤。
聊到這，你可能就明白了，過去那套買房邏輯，為什麼現在玩不轉了。因為支撐它的3大底層假設，已經全部失效。
過去買房的決策，本質上是給個人加槓桿。
房價（相當於市盈率）在漲，你的工資收入（相當於每股收益）也在漲，雙重利好疊加，風險被完全掩蓋。
但現在，情況變了：
一、人口學假設，不靈了。
人口是所有經濟問題最底層的變量。這幾年，新生兒數量的曲線開始迅速掉頭向下，而它決定了未來房地市場的需求，很明顯未來存在著結構性的風險。
簡單說，買家少了。
二、經濟學假設，改變了。
我們的經濟，已經從高速增長階段，切換到了中速高質量發展階段。這意味著，那個人人都能分享時代紅利、工資每年都大幅普漲的時代，結束了。
簡單說，買家沒錢了。
三、社會學假設，逆轉了。
過去，我們都活在一種明天會更好的節奏裡。而現在，越來越多人開始接受一個現實：世界是周期的，人生更是波動的。我們開始從集體樂觀，轉向個人保守。
簡單說，買家意願也變低了。
當這3大底層假設都變了，房地市場和買房邏輯，自然也會跟著變。
現在的核心思路，是放棄進攻，轉向防禦。
這不是什麼理財技巧，這是生存法則。
一、構建財務冗餘。
嚴格執行月供不超過收入30%的鐵律。那多出來的部分，不是讓你消費的，而是你家的壓艙石，是你在驚濤駭浪中不至於傾覆的保證。
二、建立風險隔離。
你的應急儲備金，必須能覆蓋12個月以上的所有硬性開支。這就像你給自己的財務系統，裝上了一個斷路器，在遭遇失業、疾病等黑天鵝事件時，能瞬間切斷風險，保護你的核心資產不被強制清盤。
所以，不要再小看30年的房貸，
更不要再被丈母娘左右買房決策。
今時今日，你的目的不是去賭贏一個時代，
而是要確保自己，
不會在時代的轉折點，被無情清零。
【免責聲明】：
1、以上內容信息來源均為網絡，如與事實不符或侵犯版權，請及時聯繫作者澄清或刪除。不信謠、不傳謠，共同營造綠色網絡世界！
敢為蒼生諫真言，豈因禍福避趨之！
@關注、點贊和轉發，就是最大的支持@
